Villa Andaman Example

До решения требуется уточнить пункты 02, 03, 12, 16. Решающие вопросы: кто вправе передать объект, какое именно право получает покупатель, какие обременения сохраняются и возможна ли регистрация. Проверка титула отдельно не закрывает аренду, доступ и право иностранного покупателя. Статусы пунктов: 01 — Верифицировано AIREX; 02 — Требует уточнения; 03 — Требует уточнения; 06 — Верифицировано AIREX; 12 — Требует уточнения; 13 — Не применимо — основание указано; 14 — Не применимо — основание указано; 15 — Не применимо — основание указано; 16 — Проект договора

До решения требуется уточнить пункты 03, 04, 05, 08, 09, 10, 11, 18. Решающие вопросы: соответствует ли постройка разрешённому проекту и назначению, выполнены ли применимые экологические и безопасностные требования. Будущий документ до завершения стройки — отдельный этап, но к началу использования обязательные условия должны быть закрыты. Статусы пунктов: 03 — Требует уточнения; 04 — Требует уточнения; 05 — Требует уточнения; 07 — Верифицировано AIREX; 08 — Получен · ожидает верификации AIREX; 09 — Не предоставлен; 10 — Применимость уточняется; 11 — Нет информации; 18 — Требует уточнения

До решения требуется уточнить пункты 04, 09, 16, 17, 18. Для аренды нужно одновременно проверить право сдавать/субарендовать, допустимое использование здания и правила комплекса. Для краткосрочного размещения дополнительно устанавливается гостиничная лицензия или применимое оформленное исключение. Балл не заменяет эти условия. Статусы пунктов: 04 — Требует уточнения; 09 — Не предоставлен; 15 — Не применимо — основание указано; 16 — Проект договора; 17 — Нет информации; 18 — Требует уточнения

В примере AIREX верифицировала копию Chanote: правообладатель, вид права и участок 400 м² сопоставлены. Реальные реквизиты титула не задаются. Свежие обременения и аренда рассматриваются отдельно в пунктах 02 и 16. Вес 14; коэффициент 1; зачтено 14 из 14; не зачтено 0. При верификации этого пункта: +0 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. Зачтён полный вес по указанному объёму верификации. Возможное последствие: Если титул недействителен, продавец не правообладатель или предмет сделки не совпадает с реестром, заявленное право нельзя надёжно оформить. Неполученная копия означает непроверенность, а не отсутствие права. Что сделать: До оплаты сверить все страницы титула, владельца, границы и объект сделки с актуальными записями компетентного Land Office.

• DOL citizen manual: registration of real estate transfer
• DOL LandsMaps government dataset; expressly not legal evidence

Есть копия оборотной стороны титула, но актуальная проверка Земельного управления не получена. Старая копия без записи не доказывает отсутствие ипотеки сегодня. Нужны свежие регистрационные сведения и необходимые согласия. Вес 6; коэффициент 0,25; зачтено 1,5 из 6; не зачтено 4,5. При верификации этого пункта: +4,74 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. Материалы неполны, являются проектом/заявлением или содержат нерешённые вопросы. Возможное последствие: Подтверждённая ипотека, арест или право третьего лица могут ограничить передачу, пользование либо повлечь взыскание. Само наличие ипотеки не означает невозможность сделки: важны порядок её погашения и условия регистрации. Что сделать: Получить свежую проверку реестра и документы обременений; согласовать снятие, согласия и последовательность расчётов до завершения сделки.

• DOL mortgage registration guidance
• DOL citizen manual: registration of real estate transfer

План показывает подъезд по общей частной дороге. Зарегистрированный сервитут и условия содержания дороги не представлены. Установить владельца, законный проезд для участка и распределение расходов. Вес 6; коэффициент 0,25; зачтено 1,5 из 6; не зачтено 4,5. При верификации этого пункта: +4,74 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. Материалы неполны, являются проектом/заявлением или содержат нерешённые вопросы. Возможное последствие: Если законного проезда нет, доступ владельца, гостей и служб может стать предметом спора или ограничений. Видимая дорога и её использование соседями сами по себе не подтверждают право участка на проезд. Что сделать: Проверить публичный статус дороги либо зарегистрированный сервитут/другое законное основание, маршрут и содержание; выполнить межевание при расхождениях границ.

• DOL court decisions on land rights, including easements
• DOL LandsMaps government dataset; expressly not legal evidence

В примере получен фрагмент карты зонирования Bang Tao. Точный участок и туристическая аренда с действующим планом не сопоставлены. Нужна письменная проверка землепользования или иное подходящее подтверждение органа. Вес 6; коэффициент 0,25; зачтено 1,5 из 6; не зачтено 4,5. При верификации этого пункта: +4,74 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. Материалы неполны, являются проектом/заявлением или содержат нерешённые вопросы. Возможное последствие: Если назначение противоречит действующему зонированию, строительство, изменение использования или туристическая эксплуатация могут не получить разрешение. Жилая зона сама по себе не подтверждает любой формат аренды. Что сделать: Получить проверку точного участка и выбранного назначения в DPT/местном органе; зафиксировать ограничения и основание допустимости.

• DPT land-use check service and formal written confirmation

Анкета указывает необходимость проверки природоохранной зоны Пхукета. Рельеф, отступы от берега и охраняемые границы не подтверждены. Нельзя применять один предел высоты или экологическое исключение ко всему острову. Вес 4; коэффициент 0,25; зачтено 1 из 4; не зачтено 3. При верификации этого пункта: +3,16 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. Материалы неполны, являются проектом/заявлением или содержат нерешённые вопросы. Применимость пока не установлена окончательно; вес сохранён для предварительного расчёта. Возможное последствие: Если проект нарушает применимые прибрежные, лесные, высотные или рельефные ограничения, его параметры могут потребовать изменения, а согласование — оказаться невозможным. Зона определяется по участку, а не по названию района. Что сделать: Сопоставить координаты, высоту, уклон и береговую линию с действующими картами и правилами Пхукета; получить заключение компетентного органа по спорным параметрам.

• Phuket environmental-protection notification B.E.2567 (2024), official provincial MNRE publication
• DPT land-use check service and formal written confirmation

В демонстрационном комплекте AIREX сопоставила данные DBD владельца-компании и полномочия подписанта. Реальные компания и номер регистрации не задаются. Это не подтверждает гостиничную лицензию или финансовую устойчивость. Вес 3; коэффициент 1; зачтено 3 из 3; не зачтено 0. При верификации этого пункта: +0 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. Зачтён полный вес по указанному объёму верификации. Возможное последствие: Отсутствие полномочий подписанта создаёт риск оспаривания сделки. Регистрация компании не доказывает её право продавать этот объект, устойчивость или наличие разрешений; номинальное владение не создаёт законного основания для иностранца. Что сделать: Сверить актуальные DBD-документы, право на актив, решения и доверенности; для корпоративной сделки отдельно проверить обязательства и законность структуры владения.

• DBD DataWarehouse+
• DOL citizen manual: registration of real estate transfer
• DBD · nominee arrangements and lawful business

В примере копия Aor.1 и относящиеся планы верифицированы AIREX для жилой виллы 240 м². Реальные номер, орган и дата выдачи не имитируются. Жилое разрешение не подтверждает право туристической эксплуатации; изменения проверяются отдельно. Вес 10; коэффициент 1; зачтено 10 из 10; не зачтено 0. При верификации этого пункта: +0 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. Зачтён полный вес по указанному объёму верификации. Возможное последствие: Если обязательное разрешение или законная процедура статьи 39 bis не соблюдены, работы могут быть остановлены; нарушения могут повлечь исправление, а в предусмотренных законом случаях — снос. Поданная заявка не равна разрешению. Что сделать: Проверить выданное Aor.1 либо полный пакет применимой процедуры, срок, держателя, назначение и участок; сопоставить с текущей стройкой и продлениями.

• DPT official service: controlled-use building completion certificate Aor.6
• Official building-permit extension procedure
• Building Control Act · permission, use and enforcement

Есть архитектурные планы трёх спален, бассейна и здания 240 м². Исполнительные чертежи и подтверждение изменений ещё не получены. Сопоставить фактическую стройку, утверждённые планы и документы надзора. Вес 5; коэффициент 0,5; зачтено 2,5 из 5; не зачтено 2,5. При верификации этого пункта: +2,63 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. Есть копия; подлинность, актуальность и соответствие объекту ещё не подтверждены. Возможное последствие: Даже при наличии разрешения существенное несоответствие постройки утверждённым планам может помешать приёмке и законному использованию; могут потребоваться согласованные изменения или переделка. Фото не заменяет техническую сверку. Что сделать: Инженеру сопоставить разрешённые и исполнительные чертежи с обмерами; получить согласования изменений и документы надзора до приёмки.

• DPT official service: controlled-use building completion certificate Aor.6
• Building Control Act B.E.2522 via official Bangkok government legal service

Документы завершения и использования отсутствуют. Aor.6 не обязателен автоматически для каждой частной виллы: сначала установить категорию здания и последствия туристической аренды. Если применимо, получить выданный Aor.6 и/или Aor.5. Вес 8; коэффициент 0; зачтено 0 из 8; не зачтено 8. При верификации этого пункта: +8,42 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. В представленных AIREX материалах документа нет; подтвердить выдачу пока нельзя. Применимость пока не установлена окончательно; вес сохранён для предварительного расчёта. Возможное последствие: Если Aor.6 или разрешение изменения использования Aor.5 обязательно, его фактическое отсутствие может препятствовать использованию здания в соответствующих целях. Aor.6 не обязателен для каждой виллы; незавершённая стройка оценивается по своей стадии. Что сделать: Установить категорию и фактическое назначение с местным органом. При применимости получить выданный сертификат/разрешение до начала соответствующего использования.

• DPT official service: controlled-use building completion certificate Aor.6
• Official Building Control Office FAQ: Aor.5 / Aor.6

Получена начальная экологическая анкета, но применимость EIA/IEE не установлена. Проверить весь проект, назначение, масштаб и зону Пхукета. Площадь одной виллы 240 м² сама по себе не доказывает освобождение. Решение и условия ещё не представлены. Вес 6; коэффициент 0,25; зачтено 1,5 из 6; не зачтено 4,5. При верификации этого пункта: +4,74 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. Материалы неполны, являются проектом/заявлением или содержат нерешённые вопросы. Применимость пока не установлена окончательно; вес сохранён для предварительного расчёта. Возможное последствие: Если EIA/IEE обязателен, отсутствие необходимого согласования может задержать или исключить получение связанных разрешений. Отсутствие записи в поиске не доказывает отсутствие согласования; площадь одной виллы не определяет требования всего проекта. Что сделать: Определить применимость по всему проекту, зоне, назначению и масштабу; получить решение о согласовании либо обоснование неприменимости и сопоставить с ONEP.

• ONEP official EIA applicability FAQ
• Phuket environmental-protection notification B.E.2567 (2024), official provincial MNRE publication
• ONEP Smart EIA Plus IEE/EIA/EHIA public project register
• ONEP · Phuket environmental protection notification, 2024

Условия экологического согласования и отчёты мониторинга не представлены. Сначала завершить пункт 10. Если установлены условия или мониторинг, получить соответствующие документы и отчётные периоды; обязанность пока не считается подтверждённой. Вес 3; коэффициент 0; зачтено 0 из 3; не зачтено 3. При верификации этого пункта: +3,16 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. В представленных AIREX материалах документа нет; подтвердить выдачу пока нельзя. Применимость пока не установлена окончательно; вес сохранён для предварительного расчёта. Возможное последствие: При наличии обязательных экологических условий их невыполнение может потребовать устранения нарушений и повлиять на связанные разрешения. Само согласование EIA/IEE не подтверждает выполнение условий; обязанность мониторинга сначала должна быть установлена. Что сделать: После пункта 10 получить полный текст условий, календарь отчётности и подтверждения исполнения за применимые периоды.

• ONEP Smart EIA Plus IEE/EIA/EHIA public project register
• Phuket official IEE/EIA expert committee review and monitoring requirements
• ONEP · Phuket IEE/EIA procedure, 2025

Вилла показана в составе группы участков, но полный состав и история разделения не раскрыты. Применимость Land Allocation Act проверяется по всему проекту. Запросить план посёлка, количество участков и лицензию, если она требуется. Вес 3; коэффициент 0,25; зачтено 0,75 из 3; не зачтено 2,25. При верификации этого пункта: +2,37 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. Материалы неполны, являются проектом/заявлением или содержат нерешённые вопросы. Применимость пока не установлена окончательно; вес сохранён для предварительного расчёта. Возможное последствие: Если проект подпадает под регулирование разделения земли для продажи, отсутствие обязательной лицензии создаёт риск нарушений при реализации участков и неопределённости по общей инфраструктуре. Раздел одного участка не всегда требует такой лицензии. Что сделать: Проверить весь массив, число участков и историю разделения у Land Office; при применимости получить лицензию, утверждённый план и обязательства по инфраструктуре.

• DOL official response explaining 10-plot threshold and three-year aggregation

Сценарий предусматривает аренду отдельной виллы, а не собственность в зарегистрированном кондоминиуме. Регистрация кондоминиума и титул квартиры не входят в эту модель. При изменении продукта применимость пересматривается. Базовый вес 2 исключён из расчёта. Баллы не начисляются; знаменатель уменьшен на 2. Сценарий предусматривает аренду отдельной виллы, а не собственность в зарегистрированном кондоминиуме. Регистрация кондоминиума и титул квартиры не входят в эту модель. При изменении продукта применимость пересматривается. Требование не действует в зафиксированной модели: его отсутствие не считается препятствием по этому пункту. Сохранить обоснование неприменимости. При изменении назначения, масштаба, стадии или сделки пересмотреть применимость.

• Thai government guide to condominium ownership registration
• DOL citizen manual: registration of real estate transfer

Иностранная квота кондоминиума не применяется к аренде отдельной виллы и не даёт иностранцу собственности на землю. Законность предложенных прав, ограничения приобретателя и регистрация аренды рассматриваются в пункте 16. Базовый вес 2 исключён из расчёта. Баллы не начисляются; знаменатель уменьшен на 2. Иностранная квота кондоминиума не применяется к аренде отдельной виллы и не даёт иностранцу собственности на землю. Законность предложенных прав, ограничения приобретателя и регистрация аренды рассматриваются в пункте 16. Требование не действует в зафиксированной модели: его отсутствие не считается препятствием по этому пункту. Сохранить обоснование неприменимости. При изменении назначения, масштаба, стадии или сделки пересмотреть применимость.

• Thai government explanation of 49 percent condominium area quota
• DOL citizen manual: registration of real estate transfer

Справка об отсутствии долга кондоминиуму не применяется к вилле в данном сценарии. Это не подтверждает отсутствие налоговых долгов, коммунальной задолженности или сборов посёлка: их следует запросить отдельно. Базовый вес 1 исключён из расчёта. Баллы не начисляются; знаменатель уменьшен на 1. Справка об отсутствии долга кондоминиуму не применяется к вилле в данном сценарии. Это не подтверждает отсутствие налоговых долгов, коммунальной задолженности или сборов посёлка: их следует запросить отдельно. Требование не действует в зафиксированной модели: его отсутствие не считается препятствием по этому пункту. Сохранить обоснование неприменимости. При изменении назначения, масштаба, стадии или сделки пересмотреть применимость.

• DOL citizen manual: registration of real estate transfer

Есть проект аренды на 30 лет, регистрация не выполнена. Проверить арендодателя, права на землю/здание, передачу, субаренду, платежи и регистрацию. Продление не гарантировано; номинальные акционеры не являются законной заменой прав иностранца. Вес 9; коэффициент 0,25; зачтено 2,25 из 9; не зачтено 6,75. При верификации этого пункта: +7,11 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. Материалы неполны, являются проектом/заявлением или содержат нерешённые вопросы. Возможное последствие: Аренда недвижимости свыше трёх лет без требуемой регистрации принудительно исполнима лишь в пределах трёх лет. Обещанное продление не равно уже зарегистрированному сроку; права на здание, субаренду и передачу проверяются отдельно. Что сделать: Проверить законное основание приобретения для покупателя, зарегистрировать применимое право в Land Office и сопоставить договор с реестром; закрепить разрешённую субаренду и условия выхода.

• DOL registration guidance, lease/sublease registration
• DOL citizen manual: registration of real estate transfer
• DOL official English guidance on land rights and foreign acquisition
• DOL · registration of leases exceeding three years

Для планируемой платной туристической аренды нет гостиничной лицензии либо официального подтверждения применимого исключения. Число спален не освобождает автоматически от правил. Оператор должен согласовать модель работы и назначение здания до запуска. Вес 8; коэффициент 0; зачтено 0 из 8; не зачтено 8. При верификации этого пункта: +8,42 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. В представленных AIREX материалах документа нет; подтвердить выдачу пока нельзя. Применимость пока не установлена окончательно; вес сохранён для предварительного расчёта. Возможное последствие: Если модель требует гостиничной лицензии и нет ни неё, ни подтверждённого применимого исключения, краткосрочную платную эксплуатацию нельзя считать разрешённой. До восьми комнат и 30 гостей — не автоматическое освобождение. Помесячная аренда проверяется отдельно. Что сделать: До бронирований подтвердить модель работы у регистратора, выданную лицензию либо результат проверки и уведомления; отдельно сверить назначение здания, договор аренды и правила комплекса.

• Government publication of Hotel Business Ministerial Regulation (No.2) B.E.2566
• NACC official hotel licensing requirements discussion
• Royal Gazette · Hotel Business Regulation (No.2), 2023

Анкета описывает малоэтажную отдельную виллу. Обязательная периодическая инспекция не назначается автоматически всем таким зданиям. Проверить категорию, использование и состав проекта; если требуется, получить заключение и Ror.1. Вес 4; коэффициент 0,25; зачтено 1 из 4; не зачтено 3. При верификации этого пункта: +3,16 балла из 100 при неизменной применимости остальных пунктов. Материалы неполны, являются проектом/заявлением или содержат нерешённые вопросы. Применимость пока не установлена окончательно; вес сохранён для предварительного расчёта. Возможное последствие: Если здание относится к категории обязательной инспекции, отсутствие актуальных результатов оставляет безопасность и выполнение обязанности неподтверждёнными. Выявленные нарушения могут потребовать исправления и ограничения использования; Ror.1 нужен не каждой вилле. Что сделать: Определить категорию, сроки и объём инспекции; при применимости получить отчёт зарегистрированного инспектора, выданный Ror.1 и подтверждение устранения замечаний.

• Government procedure: compulsory building inspection categories and certificate

Пункты 09 и 17: оператор и местный специалист устанавливают допустимое использование и лицензирование. Условие закрытия — применимые выданные документы или официально подтверждённое исключение. Жилой Aor.1 не заменяет эту проверку.

Пункты 02, 03 и 16: запросить свежий реестр, законный проезд и регистрируемый договор. Стороны и тайский юрист проверяют полномочия, срок и платежи. Продление аренды не считается гарантией.

Пункты 04, 05 и 10–12: застройщик раскрывает план всего проекта и параметры участка. Профильный специалист устанавливает применимость и запрашивает подтверждение органа, когда требуется.

Пункты 08 и 18: сопоставить изменения, надзор и обязательные инспекции. ИИ-изображения ниже показывают формат фотоистории, а не доказывают выполнение работ или безопасность.

• DOL citizen manual: registration of real estate transfer
• DOL registration guidance, lease/sublease registration
• DPT land-use check service and formal written confirmation
• Phuket environmental-protection notification B.E.2567 (2024), official provincial MNRE publication

• Building Control Act B.E.2522 via official Bangkok government legal service
• DPT official service: controlled-use building completion certificate Aor.6
• ONEP official EIA applicability FAQ
• ONEP Smart EIA Plus IEE/EIA/EHIA public project register

• DBD DataWarehouse+
• DOL official response explaining 10-plot threshold and three-year aggregation
• Government publication of Hotel Business Ministerial Regulation (No.2) B.E.2566
• Government procedure: compulsory building inspection categories and certificate